Ep.2 – Servihabitat y 300€ menos

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Ep.2 – Servihabitat y 300€ menos
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Hoy voy a contarte que empezamos esta aventura perdiendo 300€ y porque no es un drama. 

Pero antes de ponerte el guion del episodio, voy a dejarte mi web y el mail por si quieres contactar conmigo:

ruben@coin30k.com

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Servihabitat y sus pujas

Hoy vamos hablar mucho de Servihabitat y es que la historia de hoy gira en torno a esta empresa. Ellos se definen como “Somos un servicer que proporciona servicios avanzados de gestión de carteras de crédito promotor e hipotecario y de activos inmobiliarios  en toda su cadena de valor”. Pero yo los conozco como la empresa que vende los pisos propiedad de La Caixa. 

Digo empresa que vende y no inmobiliaria que vende, porque en realidad como agentes inmobiliarios, trabajan con diferentes empresas inmobiliarias o gestoras que les enseñas los pisos y atienden a los clientes en función de la ciudad donde se encuentre el piso que venden. 

Normalmente, si ves en la web una vivienda y te gusta, solo tienes que depositar 3.000€ junto con la firma del contrato de arras y ya te buscas la financiación (de lo que hablaremos luego). Una vez conseguida, te descuentan del precio acordado los 3.000€ que diste en el contrato de arras y a los agentes inmobiliarios no se les paga nada puesto que Servihabitat (o La Caixa) pagan sus honorarios. 

Una cosa que no se suele hacer por desconocimiento es negociar el precio de venta del inmueble, si vas a verlo y te gusta, no tienes porqué quedarte con la cifra a la que lo han anunciado, puede intentar bajar un poco el precio. 

Pero en mi caso particular, me topé con un  asunto diferente que empezaba a muy común pero debido a ésta gran pandemia mundial, creo que van a tener que dejarse de historias… El caso es que empezaban a sacar casa a subasta como hacen en estados unidos (al menos es lo que veo yo hacer siempre a los gemelos de la tele). 

La puja consiste en lanzar una propiedad por debajo del valor de mercado, hacerla lo más visible posible en redes y ponerla durante un período de tiempo corto a partir del cual ya no aceptan más pujas. Esto hacer que los interesados tengan que pensar cuál es el precio máximo que pagarían y hacer una propuesta. 

A los agentes los putea vivo porque por cada puja tienen que hacer el mismo trabajo que antes hacían solo si alguien interesado se postulaba para comprar una casa. Y a los interesados nos putea igual porque acabas ofreciendo más de lo que ofrecerías si no fuera en esas condiciones. 

El procedimiento es el siguiente; depositas los 3.000€ y te dan una clave y una contraseña para entrar en un portal y hacer tu propuesta. Hasta la fecha tope, tienes de tiempo para poner la cantidad que quieras, modificarla e incluso ofrecer solo el precio de venta sin subir nada. No tienes acceso al resto de pujas, solo conoces la tuya y los agentes inmobiliarios tampoco tienen acceso (no es una puja al alza, es una puja a ciegas). Transcurrida la fecha tope, pasan unos días y te notifican si eres o no el máximo pujador.

Pues yo gané una puja!!!

El inmueble escogido

El inmueble que había ganado, era una casa de con una superficie gráfica de 128 m2 (el solar) y unos metros útiles de 200 m2 divididos en dos plantas.

La casa a su vez estaba dividida en tras partes; en la planta de abajo un local de unos 60 m2 y un piso de solo una habitación con un patio interior, en la primera planta había un piso de unos 120 m2 con tres grandes habitaciones, un patio interior, su lavadero, un trastero y una azotea enorme de mas de 100 m2 con preciosas vistas. 

Cada una de las partes tenía entrada independiente, era como comprar de una sola vez, tres propiedades distintas. 

Solo le faltaba un par de arreglos y poner la cocina de los dos pisos porque el resto estaba impecable, incluso tenías la preinstalación de aires acondicionados (que por esta zona de España es tan importante).

Cómo ésta compra es para invertir nuestras 30 mil monedas, haciendo números gruesos, la cosa podía quedar de la siguiente manera: el piso de arriba se puede alquilar por unos 700€/mes, el de abajo por unos 400€/mes y el pequeño local por 250€/mes. Eso son 16.200€ al año en alquileres que si le quitamos hipoteca, seguros, IBI y reparaciones por un valor aproximado anual de 10.500€, hace que el posible beneficio sea de unos 5.700€ anuales  o de unos 475€ al mes.

Ese beneficio mensual no está libre de impuestos y según cómo compréis la vivienda (si lo hacéis como empresa – pelotazo si sois una socimi) o de cuanto ganéis por cuenta ajena, se verá sujeta a un gravamen mayor o menor en función de cómo lo tributéis, pero que, por hacernos una idea, puede rondar el 25%. Por lo que esos 475€ al mes se quedan en unos 350€ que no están nada mal. 

Hay muchas formas de calcular la rentabilidad de la inversión y yo aun no te he dicho ni cuanto me va a costar comprar la casa, pero suponiendo que nos gastamos nuestros 30 mil euros en comprarla es fácil ver que necesitamos unos 7 años para recuperar la inversión y que a partir de ahí todo sería beneficio (por no contar que cuando se termine de pagar la hipoteca, tengo en propiedad  una casa y la rentabilidad aumentaría considerablemente). 

O aplicando una regla de tres, nos sale que al, años nos devuelve el 14% de lo invertido y eso está muy pero que muy bien. 

Pero ahora tenemos que buscar la financiación.

Buscando financiación

Para pedir financiación a los bancos, yo recomiendo crear una carpeta en el ordenador, meter toda la documentación que te pueden pedir los bancos, subirla a una carpeta que esté en red y puedas compartirla con ellos. 

De esta manera, puedes sencillamente llamar al banco que quieras que te pase oferta y le mandas un mail con la ruta de la carpeta. Así puedes obtener precio de diferentes bancos sin tener que ir a las sucursales. 

La lista de los documentos que yo pasaba es la siguiente (créeme que, aunque parezcan muchos, es lo que piden los bancos y si te tomas la molestia de recopilarlos una vez, ya te sirve para todos): 

  • Fotocopia de los contratos de trabajo (junto con sus anexos si ha habido modificaciones).
    • Tres últimas nóminas.
    • Vida laboral (se consigue vía web y con certificado digital, es al instante). 
    • Fotocopia de DNI.
    • Los movimientos bancarios de los 6 últimos meses.
    • Declaración de la renta el último ejercicio fiscal.
    • Nota simple de la propiedad. 
    • Datos catastrales de la vivienda (en la web del catastro es muy fácil de conseguir)
    • Si ya se tiene una hipoteca, extracto de la misma, así como de otras deudas que estén aplazadas y superen los dos años de plazos.

Yo conseguí precio de 5 bancos diferentes y todo vía telemática. Aunque voy a darte los tipos de interés y % que me financiaban, es importante saber qué productos debes contratar en cada caso para tomar mejor la decisión:

  • ING; me daba el 80% al 1,1% variable a 30 años (el fijo que ofrecen es basura).
  • Santander; me daba el 90% al 1,6% fijo a 30 años.
  • BBVA; me daba el 90% al 1,6% fijo a 30 años (la diferencia radica en lo que te piden que contrates).
  • Cajasur; me daba el 85% al 1,4% fijo a 30 años o el 0,79% en variable.
  • La Caixa; me daba el 100% al 3% fijo en 30 años. 

Finalmente, y para no entrar en más detalles sobre posibles subrogaciones futuras ni nada de eso, escogimos La Caixa. Y te preguntarás ¿porqué, si es la opción más cara?

Pues es simple, el resto de propuestas, no solo requerías de todas nuestras monedas, sino que además tendría que conseguir algo más y para la reforma no tendríamos. Por lo tanto, escogimos la única opción que no me descapitalizaba y me permitía, además, hacerle las cuatro cosas que necesitaba propiedad para empezar a alquilarla. 

Aunque la letra mensual era mayor y los beneficios menores de lo esperado, es más ventajoso poder disponerlos para alquilar lo antes posible que estar perdiendo durante más tiempo dinero sin poder recuperar. Era la opción más cara pero más rentable.

Perdiendo dinero sin que sea un drama

De modo que nos pusimos manos a la obra… 

Resulta que el 3% estaba sujeto a contratar 4 productos que cada uno de ellos te bonificaba en un 0,25% el precio de la hipoteca. Los productos eran; Domiciliar nómina, seguro de hogar (es obligatorio), seguro de vida y una alarma (si, si, una alarma física).

De modo que tras guerrillear un poquito y hacer de nuevo número decidimos prescindir del producto de la alarma que eran 50€ al mes y contratarle solo tres cosas, por lo que el interés quedaba en 3,25% fijos al año durante 30 años (menuda barbaridad de interés, pero bueno, seguía siendo rentable para mí).

Mandaron mi estudio al centro de riesgos y tras dos días me dieron el OK. Así que abrí una cuenta corriente y me pidieron que hiciera una transferencia a esa nueva cuenta de 300€ para el tasador. Esa tasación me la devolverían junto con lo que sobrase de la provisión de fondos cuando toda la compraventa y firma de escrituras en notaría finalizara. 

Cada vez estaba más cerca de terminar todo, solo faltaba la tasación para empezar con los trámites administrativos. Pero para mi sorpresa, el tasador considera que la casa no vale más 173.100€, ni tan siquiera una cantidad cercana, sino que vale 152.000€. Lo que deja al vendedor inmobiliario, al director del banco y al comprador desconcertados y con caras de tontos.

Me cuentan que puedo pedir una segunda tasación que pagaría yo y que no tiene garantías de que sea la definitiva. Así que pasando… prefiero perder solo 300€ a poder perder 600€, en realidad con la situación de pandemia mundial que tenemos encima creo que a sido un golpe de suerte no meternos en una inversión así que necesitábamos empezar a rentabilizar rápido. Así que visto con perspectiva, creo que ha sido un golpe de suerte.

Tras el desastre, tenemos que cancelar la cuenta en menos de un año porque sin nómina domiciliada, empezarían a cobrarnos comisiones. 

Muchas gracias por leerme, hasta el próximo episodio. 

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